Давайте разберёмся по порядку: 16 октября 2026 года в Грузии вступил в силу закон № 1888, который продлил освобождение от НДС для поставок недвижимости в «старых» недостроенных проектах с 1 января 2029 до 1 января 2033 года. Скажу честно: большинства покупателей это не касается. Нужно оно только тем, кто покупает или финансирует квартиры в долгостроях. Данные на 23 октября 2026 года.
Новость про НДС выглядит громко, и я уже вижу вопросы вроде «значит, теперь квартиры без налога?». Нет. Ниже спокойно: что именно продлили, кому это важно и что проверить, если вы смотрите на квартиру в проекте, который строится годами.
Что случилось и когда
- 15 октября 2026 года закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Грузии» № 1888-VIმს-XIმპ выпущен парламентом и подписан.
- 16 октября он опубликован на сайте законодательного вестника Matsne и в тот же день вступил в силу.
- 19 октября Служба доходов Грузии выпустила уведомление: освобождение от НДС с правом вычета для таких проектов теперь действует до 1 января 2033 года, а не до 1 января 2029-го.
Речь о статье 309 Налогового кодекса, пункт 79: поставки недвижимости и связанные строительно-монтажные работы с 1 января 2015 года по 1 января 2033 года. Акт о вводе объекта в эксплуатацию тоже можно получить до 1 января 2033 года.
Кому это важно
Режим узкий. Здесь я всегда прошу клиентов притормозить и проверить, о какой категории проекта идёт речь.
- Покупатель квартиры в старом долгострое. У застройщика и банка появляется больше времени завершить дом. Но срок на бумаге не строит стены: риск, что проект так и не сдадут, остаётся.
- Застройщик и банк проекта. Для них это главный практический эффект закона.
- Покупатель обычной новостройки или вторички. Вас это не касается, налоговые правила для вашей сделки не меняются.
- Тот, кто сдаёт квартиру в аренду. Прямого влияния нет.
Если бы я покупала сейчас, я бы начала с вопроса застройщику: относится ли проект к категории по статье 309 и есть ли письменное подтверждение.
Что остаётся непроверенным
Скажу честно: точные критерии «старого» проекта я в тексте закона не нашла. Georgia Today от 13 октября писала, что речь о проектах, начатых до 8 августа 2008 года и ещё не завершённых, но это слова СМИ, и в прочитанных поправках такой даты нет. Старую редакцию статьи тоже не видела, дату 2029 года называют Служба доходов и пресса. Ставка НДС и денежные пороги в законе не указаны.
Сроки давности
В новую редакцию добавлен пункт 81-2: для освобождённых операций 2015 года срок давности 18 лет, потом на год меньше за каждый следующий год, для 2029 года 4 года. Номер пункта в уведомлении Службы доходов записан иначе (81(2)), так что при необходимости сверяйтесь с официальным PDF.
Вопросы и ответы
Теперь можно купить квартиру в Грузии без НДС?
Нет. Закон касается только поставок в «старых» недостроенных проектах.
Вступил ли закон в силу?
Да, с 16 октября 2026 года.
Снимает ли продление риск долгостроя?
Нет, оно даёт больше времени, но не гарантирует завершение.
Официальные источники
Проверено 23 октября 2026 года. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Правила могут измениться, поэтому уточняйте их в Службе доходов Грузии и у юриста.
